昆明的公寓真是越卖越便宜了。

春节收假不久，位于呈贡的蓝光天娇城天樾就推出了单价不到的工程抵款公寓，其他正常房源略高一些，也仅卖7千一平。如果只是论单价，其实比去年实力蝶锦台还要高一些，但蓝光天娇的公寓是昆明少见的70年产权公寓，和住宅差别不大，当年最高时曾卖到1万多。

前几天，万科翡翠也推出了每平米元的特价公寓，将巫家坝片区的公寓价格拉到了新低。去年，巫家坝的中南云境把公寓卖到8千多的时候，曾经上了新闻，没想到万科更狠，干脆把巫家坝的公寓拉到8千以下。

???????????昆明的loft公寓将越来越少，位置好价格合适可以下手

有了蓝光和万科的先例，估计昆明其他公寓项目也都坐不住了，只能在价格优惠上继续做文章。不过话又说回来，昆明公寓价格经过近几年不断降价，其实已经没有太大降价空间，就拿巫家坝为例，云南房网之前已经分析过，巫家坝当年楼面地价约为元/平米，加上每平米约元的各种开发成本以及税费，巫家坝的公寓成本价约为元/平米，以这个价格来算，万科翡翠低至7字头的公寓特价，几乎已经是成本价清库存的存在。

正因为如此，万科翡翠7千多的公寓是以特价房名义推出的，而且数量相当有限，自2月底推出之后卖得也很快，待这批特价房卖完之后，其他的平层公寓价格将恢复至元/平米上下，此外，万科翡翠的LOFT公寓价格约为元/平米。

蓝光天骄城降价后的公寓也很抢手，因为70年产权又是地铁房，而呈贡的新建住宅价格早就上万。

昆明房地产市场上一直有一种说法，千万不要碰公寓，但万科翡翠和蓝光天骄城的例子说明，只要价格到位了，公寓也会很好卖，而且经过这几年的轮番降价，昆明公寓价格真的已经差不多到底，性价比很高，完全可以下手。

就拿巫家坝为例，万科翡翠二期住宅销售目前已经进入清盘阶段，仅剩少量平米大户型准现房在售，单价约2.5万元/平米，这个价格即使放在巫家坝也算是高的了，与低至7字头的公寓价格形成鲜明对比。

???????????昆明公寓过剩，价格也越卖越低

公寓就算有税费高、水电费贵、产权期限短的缺点，但同一片区公寓的价格不到住宅的一半，再高的税费、水电费和买房省下来的真金白银相比，也只是很小一部分，所以去年云南房网就写过一篇文章《昆明公寓价格已逼近开发成本，是不是该出手了？》，认为昆明的公寓可以买了。

但公寓毕竟不同于住宅，并不是什么样的公寓、什么人都适合买公寓，那么什么样的人适合买公寓，什么样的公寓值得买呢？

有这么几个人群适合买公寓：

一是没有小孩的年轻人。年轻人收入不高，买不了大房子，户型小、总价低的公寓就很合适。公寓一般位置好，配套全，也适合生活忙碌的年轻人。

二是外地来昆明度假的人或者本地单身人士，公寓大多数精装修，有些甚至可以拎包入住，外地人和单身人士购买的话少了许多麻烦。而且公寓麻雀虽小五脏俱全的特点，也适合不常住的外地家庭或者生活简单的单身者。

三是投资者。公寓虽然转让手续麻烦费用高，房价涨幅小，不适合炒房或短期持有，但因为有位置好、配套全、面积小的特点，容易出租，而总价又比较低，所以适合长期持有出租，赚取租金收益，目前昆明公寓的租售比远高于住宅。一些位置比较好的公寓，比如万达广场旁边的H公寓、昆明南站旁边的第七街区公寓，公寓租金收益都比较好。上悦天地带有学位的公寓、北京路壹号的LOFT公寓去年推出后都很抢手，其中不少就是看中投资价值。

???????????北京路壹号的LOFT公寓是昆明少有的双套房公寓，投资很划算

虽然上述三类人士比较适合购买公寓，但并不是什么样的公寓都值得买，在昆明买公寓应首选下面几类：

一是位置好、配套全，靠近城市主干道。许多公寓面积小，没有完整厨房，甚至没有煤气，不适合居家过日子，比较依赖周边配套，所以在城市繁华区域，商圈附近，主干道上的公寓才值得买。

二是最好有地铁，公寓的租住人群是年轻人，上班族，地铁很重要。

三是首选LOFT公寓，LOFT公寓最大的好处是动静分离，实得面积比较高，更划算。比如北京路壹号的双套房公寓面积其实才43平方米，但楼上楼下可以分别单独出租，收益更高。

四是优先选择能落户、带学位或者70年产权的公寓。

昆明在售的公寓如果能同时具备以上条件中的至少两项，就值得考虑。

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