编辑

凌泽宇

设计

程美玲

有关蛋壳公寓的事件还在持续发酵中。

近日，新华社发文评论蛋壳公寓暴雷：长租公寓本是乘“租购并举”*策东风填补市场空白的创新商业模式，如今却成为某些人“钻空子”的马甲外衣，相关部门绝不能让“割韭菜者”一跑了之。

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蛋壳公寓模式不可以持续

“打工人”的终极梦想或许是成为包租婆，坐等收租。蛋壳公寓做的就是包租婆的生意，租来房子再转租出去，转手赚个差价，但是这个行业并没有想象中那么赚钱，可以说是利润微薄。

市面上的长租公寓模式主要有两种，一种是集中式，一种是分布式。

分布式的以蛋壳公寓、自如公寓为代表，向众多分散的房主租房，统一装修、统一管理，再租出去，赚的是装修以及服务的溢价。

集中式的也就是有一个区域有整片房产，统一装修出租，比如万科铂寓，通常为自有整栋房产，租客直接向公寓所有方出租。

但不论哪个模式，都不赚钱。在严格规范经营下，利润率低至1%-4%，比一般的银行理财收益还要低，而出租率低于90%时，还会亏损。

而蛋壳的出租率是多少？根据蛋壳财报，截至3月31日，蛋壳运营公寓总数约为4万间，出租率为75.6%。而在年三季度，蛋壳的出租率为87%。

疫情影响下，租客数量，续租率都在下降，长租公寓盈利已是难题。而蛋壳为了扩张，“高收低租”、“长收短付”，使用租金贷加杠杆，在这样的情况下，加杠杆也意味着加速亏损。

蛋壳年报显示，年，蛋壳净亏损约34亿元，年这个亏损数字为14亿元，年则为.7亿元。

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核心问题在于资金池

蛋壳公寓的生意模式，本质上是充当“二房东”：从业主处收房，经过改造装修后，再出租给租客，赚取租金差价和服务费。为了实现规模发展，蛋壳需要不断增加房源数量，抢占市场规模。

扩张房源需要大量的资金支撑，蛋壳公寓打起了租客租金的主意，在租房过程中，租户可以选择租金贷支付一年发房租给蛋壳，并享受一定折扣，然后按月偿还租房贷款。

租金贷为蛋壳贡献了许多的现金流，招股书披露，选择租金贷的蛋壳租户占比很高，-年前九个月的比例分别是：91.3%、75.8%、67.9%。年前九个月，蛋壳通过“租金贷”模式，获得预付租金7.9亿元，占总租金收入的80%。

正常来说，房主委托蛋壳管理房屋出租；蛋壳转租出去收取租金；租客签署长期租房合同，使用租金贷获得租金优惠，并按月付减少资金占用压力；资金方也就是银行获得利息，这模式本没有问题，是一个多方共赢的局面。

当租客使用租金贷后，资金方将租客的一年期或更长期限的贷款支付给蛋壳，就会形成一个资金池，至于这个资金池的钱如何使用，并没受到监管，这便是长租公寓暴雷的隐患。

由于长租公寓行业激烈的竞争，多数企业也会将资金用于高价收取房源，再以低价出租给租客，以谋求市场占有率的提高和用户规模的扩大。然而，这种本质上亏损的运营模式，一旦遇到租客不足时，现金流就会难以支撑按期付给房主的租金，此时同样会暴雷。

所以，关键在于资金池，不受监管的资金池，才是不断暴雷的根本原因。

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长租公寓春天在哪里

据不完全统计，年至今，长租公寓已陆续“爆雷”超过家。除去“割韭菜”、圈钱跑路的原因，这个行业本身也存在着特定的难题。

一是“没钱”，融资渠道少；二是“没钱赚”，行业利润低。

住房租赁市场具有典型的资产流动性差、行业平均收益率低、融资规模大、资金回收周期长等难题。想要发展必须要借助外部融资，也就是“加杠杆”，发达国家成熟的住房租赁市场同样如此。

但是，杠杆并非是用消费贷加在消费者头上，而是鼓励金融产品创新，特别是住房租赁证券化产品REITs。美国年末的住宅REITs总市值高达亿美元，远超住宅开发总市值亿美元；同期，日本的住宅租赁REITs超过14万亿日元，REITs是发展住房租赁市场最重要的融资渠道。

相比之下，国内的长租公寓根本没有有效、稳定且大规模的融资渠道。自身无法融资的长租公寓，打着“金融创新”的旗号发展“租金贷”，也不得不说是一种对现实的嘲讽。

“没钱”的同时还“没钱赚”，目前我国租赁市场租金回报率仅在%左右，北、上、广、深则更低。而日本公寓租金收益率平均在5%以上，德国是3%-5%，都远超其本国十年国债收益率。

解决办法在于税收优惠制度。例如，英国规定二套房用于出租可以免征一定的房产税，出租产生的相应费用还可以用于抵扣收入所得税。德国*府更加直接，对所在行业减免相应的税费和资本利得税。根据华中师范大学陈立中等人的研究测算，我国目前住房租赁税率普遍在6%-16%，经营住房租赁的企业普遍处于亏损边缘。这种普遍亏损、盈利难的问题，客观上也推动长租公寓从其他的方面谋求回报。

因此，不解决融资难和盈利难的问题，长租公寓难谈长远发展。

综合来看，长租公寓目前既存在生存问题，更存在发展问题。针对这些问题的对策如控制好资金池的风险，限制用租客的消费贷给长租公寓“加杠杆”；管理好长租公寓融资风险；提高长租公寓的准入；保障租客、房主的权益；提供*策解决长租公寓融资和盈利问题等。

内容综合自：

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