昨晚发了一条帖子说瓦努阿图财务自由生活的，里面说了一下土地价格的问题，很多筒子后台回帖对此议论纷纷，这个嘛，有分歧是正常的，但发现很多人对此非常感兴趣，那么今晚就随便聊聊我所知道的本地价格情况

我所居住的维拉港，是瓦努阿图首都，其实就是一个镇子，人口大概四五万不到，这个镇子坐落在谢法尔岛上，这个岛屿是瓦努阿图第三大岛，前面两个是桑托岛和马拉库拉岛。所以整个岛屿其实是划分为两个行*区，一个是维拉港市*厅，一个谢发尔省。这两者的边界在哪里呢？简单说有路灯的地方，就属于维拉港，没路灯的地方，就属于谢法尔省

本地的住宅土地契约，一般都是四千平标准，但要切割为小块的，也可以，起步最低标准是一千平。这个土地价格是咋样情况呢？大致以位置、产权和管理程度为准星，化为好几等，简单说，越是离镇区中心近、能看见无敌海景的、*府土地而非酋长所有地，封闭管理社区，离土著住宅区距离较远或隔离程度高的，就贵，反之，就便宜

维拉港中心地带，能有无敌海景的住宅地块，一千平，我就没见过低于一百万人民币的，尤其是港区附近，价格惊人。镇区中心周围地区，能俯瞰无敌海景的住宅地块，三四千平，基本都在一百万人民币附近。而仅仅隔着一条马路，对面的土地，看不到海景，价格立即跌一半，四五十万就能拿下，如果离环主路较远，周围都是土人村，那价格就再次跌一半，二十多万人民币就能拿下

在维拉港镇区，有两个泄湖，其中一个泄湖有一个半岛，被隔离为富人社区，一千平住宅地，几年前卖出一百万人民币，现在已经没有可售土地了，这个社区出门，一样的泄湖周边，一样的面积，仅仅因为和土人村较近，价格立即跌一半，五六十万就能搞定，如果不靠近泄湖，价格再跌一半，二十万左右就能拿下

我这里没细说*府土地产权和酋长土地产权的价格差距，因为这部分，不是太熟，但瓦努阿图的法院，现在几乎每天都在打土地官司，而这都是和酋长土地有关，不是说卖你土地的，是骗子，而往往是你买土地了，契约也是瓦努阿图土地部的官方契约，看似没毛病，但突然不知哪里钻出一大堆酋长亲戚来，说他对此有产权关系，打起官司来，这事非常麻烦，考虑到维拉港的律师费用，这个隐性成本，你必须计算在内

事实上，就是同等位置的几块土地，面积和产权性质完全相同，往往因为一些花头，价格马上马上涨一倍，譬如同样海边一块地，同样前面都是一片礁石，售价40万，但隔壁一块地，正前方有一个几十米长海沟，深达十米，里面珊瑚礁和各类鱼儿应有尽有，那价格立即翻倍，或者这块地里面有一些迷你小泄湖，更填一道风景，价格也是翻一倍，开口就是八十万人民币

那么，同等位置的住宅土地看，是不是越大越应该贵，越小越便宜呢？

也不是这样的，你得考虑土地的产权和维护成本。

一块四五千平的土地，你不可能盖四五千平的房子，尤其是偏僻之地，能盖两三百平，也就到头了，这个时候，篱笆围墙等设施，你得有，这费用在这里可不低，这还不算，一般惯例还得盖个客房或佣人房，雇个土人给你收拾，因为这里热带海洋气候，三天不收拾，这里的草立即到脚脖子，一个月不收拾，草能到膝盖，三个月不收拾，这草基本能到屋顶，你们家就跟*屋废墟差不多。如果你自己收拾的话，四五千平的院落，绝对是全职工作，非常锻炼身体。事实上，你这么大院子，雇佣土人做帮工，本身也是有保安物业的作用，这样的雇工，一月两千人民币工资要开的，一年就得两万四，外加汽油和打草机等零星费用在内，一年三万人民币是必须的，十年就是三十万，二十年就是六十万啊

那么一份土地产权契约办下来的费用是多少呢？

大概四万人民币左右，这个我熟悉，因为我正在办理农场产权切割事项，这里面包括*府文书签字费用、律师费、土地勘测公司的劳务费，还有印花税。我从年11月开始给我农场最大投资者办理产权切割手续到现在，还没完成工作，你可想而知我现在内心深处的草泥马有多少只？

所以一千平的土地契约，再便宜也便宜不到哪里去，成本就摆在那里呢。土人村的一千平就卖一百万瓦图，价格大概人民币6万吧，你仔细琢磨一下，其实落到酋长手里的，估计也就两三万人民币

从谢发而岛的近十年的价格趋势看，房价一直很稳定，房租收益率也基本稳定在7%附近，但土地价格涨了，之所以如此，是两个原因，一个是这里金融管制严厉无比，外面的资金过不来，所以房价没法炒。这里有个反洗钱中心，死盯着本地各个银行一举一动，不是本地人，没合法收入证明，你存个两三万人民币，都不行。一旦银行发现你账户有大额现金流动，立即打电话追问情况，试问这地方炒房有多难？

另一个原因，本地土著可以买地自己盖房啊，因为其中一些人外出澳新打工挣钱，很多就在维拉港或周边土地买地盖房。而且这帮人有特点，盖房子，是一点一滴的追加进去，而不是我们中国人那样有钱一次性盖房。他们不是这样干的，而是有点钱，先买地，然后打个地基，钱花完了，就出去打工，回来再接着干，就这样，断断续续的将房子盖起来，所以本地你可以看到很多半拉子民居工程，其实就是这么回事。这样情况下，地价这些年来稳步攀升，就不奇怪了

如果中国人在这里买房买地，还有另外一些麻烦：有海外账户吗？没有的话，你的钱到这里买地买房也不是不可以，但这也需要成本的，需要计算进去

以上就是谢发尔岛的土地价格情况，本地有好几家房屋中介公司，都有网站，所以这里的土地房屋价格都很透明，没啥花头：